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曉姿想買房８
【驗屋怎麼做】看房時帶著銅板、鋼珠等六種好用工具，問題物件難逃法眼！
評論 julia
大學就讀醫學檢驗生物技術學系，具備國考醫檢師證照，對臨床醫學知識熟悉。碩士班主要從事斑馬魚、葉酸及阿茲海默症相關研究。曾任生物技術開發中心生物製藥研究所副研究員，因為追求閱讀及寫作的樂趣來到關鍵評論網。心理存有「將艱澀的醫學論文咀嚼成鄰里老伯都容易消化的醫學新知」之小小使命感。現為The News Lens關鍵評論網編輯。
我們想讓你知道的是
李駒安先生教曉姿驗屋的重點還有虛坪的概念，同時也建議自己驗屋時攜帶幾樣簡單工具，就能看出房屋很多重要的缺失。
文：朱家儀｜諮詢專家：「首席驗屋師」李駒安先生
前情提要：銀行房貸核貸人員家家，向曉姿介紹關於房貸申請該注意的事情與小撇步，也解釋了一般而言，銀行是如何看待前來申請房貸客戶的信用。
看房看了好一段時間的曉姿，總算找到符合自己心目中想像、具有優質區位、同時又在預算內的物件了。但她一則以喜，一則以憂。喜的是自己離擁有一間房子的夢想可說是前所未有的近，憂的是如果簽約之後才發現房子有什麼自己沒找到的大問題，那該怎麼辦？
為了防患未然，她決定和老公再去拜訪「首席驗屋師」的李駒安先生。之前他在兩人考慮購買預售屋時，給了相當多寶貴的意見。這次曉姿想了解的，是對於即將承購的屋子，該如何進行「驗屋」這動作。
新成屋挑「裝潢屋」省時又省力？當心這些沒看到的風險
聽聞曉姿夫妻兩人的來意，李駒安先生帶著親切的笑容祝賀道：「恭喜你們離家的夢想更進一步，你說目前中意的這個新成屋物件，是『裝潢屋』還是『毛胚屋』呢？」
曉姿不確定李駒安先生問這個問題的用意，遂問道：「這兩者會影響到什麼呀？」
「問得好。買一間牆面、地板都還是水泥的『毛胚屋』，和裝設好廚具、衛浴、地板、牆面、衣櫃、燈具等的『裝潢屋』有什麼差別呢？你可能會想，裝潢屋什麼都有了，一卡皮箱搬進去住省時又省力，感覺就比毛胚屋方便又省時，對吧？」
看曉姿點頭如搗蒜，李駒安先生接著說：「已經裝潢好的新成屋好處是方便，如果你也喜歡它的風格就不用另外找設計師。但通常這種裝潢的質、價不是對等的，會超收，如果自己裝潢可能會更便宜。」
曉姿的先生驚訝地說：「我以為建商統一發包出去，價格可以壓得比較低，所以買裝潢屋會比較划算，結果不是這樣嗎？」
「的確建商統一發包出去通常價格可以壓得低，但有些建商的建材品質用得也比較差。承攬商如果跟它收裝潢費80萬，建商跟客人收120萬，這樣的情況比比皆是。用建商裝潢好的新成屋是否划算，變成個人要仔細評估，如果你比較忙，覺得時間換這些錢OK就可以。如果你有時間又想做一個有好品質、耐用的裝潢，那你就要斟酌。」
李駒安先生說：「已經裝潢好的新成屋好處是方便，但通常這種裝潢的質、價不是對等的。」
李駒安先生繼續說道：「另一個建商很愛賣裝潢屋的理由，是有很多瑕疵它就可以遮蔽。像窗台會不會漏水，就算找驗屋公司去也找不出來，因為你已經裝潢過都包起來，除非我把它打一個洞，儀器才伸得進去。這都有隱藏的風險。所以買裝潢屋，價格上可能有風險，品質上也是。」
六種好用的驗屋工具，讓問題物件難逃法眼
曉姿的先生說：「其實我們現在已經準備要來出價了，在這之前，有可能請你幫我們中意的那間新成屋驗屋嗎？」
「的確，花一點錢找專業驗屋人員能夠最全面的發現問題，也能最安心。但我也來教你們一些自己看房時的驗屋技巧。」李駒安先生說，「首先有幾樣簡單的工具，看房時務必帶著去。」
李駒安先生拿出紙筆，為曉姿夫妻開始詳細解釋六種自己就能準備的好用驗屋工具：
- 強力手電筒：天花板打開想看遠處的管線，用強力手電筒就可以看清楚。
- 銅板：可以拿來敲壁磚、地磚聽聲音判斷有無空心。磁磚和下面水泥脫膠變空心，熱漲冷縮時就很容易爆掉。
- 手機：可以看一些頭沒辦法探進去看的地方，有些中古屋沒有做維修孔，你把坎燈拿掉，手機伸進去錄影，其實就可以看到有無漏水。拍的時候有可以利用zoom in的功能，看遠處細節。
- 打火機：能檢查窗戶大門漏風。若那天風很大，將門窗關起，打火機在接縫處，看火有無被吹動。
- 四尺左右梯子（可請建商或仲介準備）：梯子很重要，因為通常天花板上面有很多漏水問題，透別是浴室。
- 鋼珠、撞球：要檢查地板有沒有平，網路上有的教人帶彈珠或球，那也是可以，但不夠圓。如果要帶，鋼珠、撞球硬度重量夠且更接近真圓，會更好。
「記得留意一些隱蔽部分。以漏水來說，重點區域你要特別留意浴室、廚房、陽台，這些位置的天花板上方、牆角、窗框邊，觀察牆壁壁紙是否翹起或變色，油漆是否斑駁變色、起毛或有重新粉刷的痕跡。天花板若是做PVC塑膠板，記得留意接縫部分有無黑黑的，那也可能是漏水徵兆。」
李駒安先生曾經看過漏水漏到出現「鐘乳石」的房子
「再來要注意樑柱、牆面有無明顯裂縫（包含公設樓、電梯間），尤其是45度走向的裂縫。裂縫如果是面對外牆可能會漏水，如果是45度走向的長裂縫，那要特別注意是否為地震造成。或許當下沒有結構安全問題，但並不代表未來不會有，畢竟也是受傷過的牆。若是你們在沒有地下室的房子看到這樣的裂縫，則要注意房子是否有傾斜的可能。」
李駒安先生接著說：「對了，別忘記留意浴室及其他部位天花板上方有無水泥剝落的現象，因為可能和海砂屋、漏水有關。若有不明異臭味也要特別留意。如果可以的話，到樓下天花板看是否有漏水或修繕痕跡。」
當心「虛坪」讓你多花錢，留意雨遮、柱子還有用不到的公設
「另外我會建議你們，務必請仲介或建商提供『不動產說明書』和『建物謄本』及『測量成果圖』，用來核對現場狀況。測量成果圖可以看出虛坪，也能看出有沒有二工。」李駒安先生說。
曉姿困惑了一下：「虛坪是什麼意思呢？」
「虛坪可能讓你多花錢在上面，卻享受不到實際的好處。你被告知的房子坪數當中，可能有一些是法理上不應該列入計算；或是雖然合法，但實際上是不被需要的空間被納入坪數計算，因此浪費錢。」
看曉姿似懂非懂，李駒安先生以「雨遮」舉例：「雨遮在今（2021）年度的新房子，已經規定不可以登記。問題在於過去的房子還是可以納入、可以賣。因此買新的房子和買舊的房子，就會發生落差。2021年以後拿到建照的物件雨遮連登記都不能登記、權狀不能寫，就完全沒有虛坪的風險。」
「因此若你買的房子是在之前拿到建照，只要權狀上有出現雨遮，不管是預售屋、已經蓋好的成屋，你都要留意雨遮的大小是否符合你的需要。聰明一點的就知道，你要買的房子雨遮越少越好。」
李駒安先生接著說：「另一個要注意的就是沒有意義的公設。公設可能成為建商的銷售手段，對你來說卻一年用不到幾次，因此要去思考，也許是短多長空，要非常留意。」
「還有一個可能成為虛坪的地方，就是房屋中的柱子。」李駒安先生拿出兩張圖給曉姿夫妻看，一邊繼續說明：
A圖
B圖
「你們看這兩張圖，A是完全正常，B有問題，在柱子（標紅色處）這裡，按照法規能登記的要是牆的延伸線下去，剩下的法律規定不可登記為權狀，如果這個算進去就變成虛坪。超過牆的延伸線以外，不可算入權狀面積。特別當你的標的是超高大樓，樓層越低柱子越大，那就容易變成冤大頭。」
沒有一個房子是完美的，驗屋是為了風險評估
看曉姿夫妻理解得差不多了，李駒安先生下了結論：「其實沒有一個房子是完美的，而驗屋的目的，是為了將各種正面、負面因素找出來，讓自己可以了解風險，進而評估住進來之後能不能接受，會不會產生額外的成本。驗屋好比打官司，可以自己打，也可以找律師，但專業度一定有差別。」
「比如說你一般自己驗屋，可能敲敲磁磚、看看有無漏水、龜裂等大問題，但以我工作的首席驗屋來說，就能更進一步的評量防盜及隱私、用電、消防、逃生等安全事項，也會進行電磁波、甲醛、輻射的風險檢測。」
李駒安先生接著說：「需不需要特地花錢請驗屋公司驗屋，還是得自己考慮花這個錢值不值得。但千萬避免走馬看花就衝動下決定，買了一間日後問題越來越大的房子。以免現在省了小錢，未來卻花費更多大錢和時間成本，那可就得不償失了。」
