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曉姿想買房4

【預售屋】剛開賣代銷就說「即將銷售完畢」？注意合約這幾處容易有陷阱！

評論 julia

大學就讀醫學檢驗生物技術學系，具備國考醫檢師證照，對臨床醫學知識熟悉。碩士班主要從事斑馬魚、葉酸及阿茲海默症相關研究。曾任生物技術開發中心生物製藥研究所副研究員，因為追求閱讀及寫作的樂趣來到關鍵評論網。心理存有「將艱澀的醫學論文咀嚼成鄰里老伯都容易消化的醫學新知」之小小使命感。現為The News Lens關鍵評論網編輯。

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由於預算的考量，準備一成到一成半的自備款、後續再依工程進度付款的「預售屋」成了曉姿考慮的新選項。而丁丁的房產人生雜記與「首席驗屋師」的李駒安先生，也跟曉姿說明有關預售屋選購該注意的地方。

文：朱家儀｜諮詢專家：丁丁的房產人生雜記、「首席驗屋師」李駒安、35線上賞屋

【曉姿想買房3】前情提要：曉姿夫妻向35線上賞屋的Ted諮詢關於新成屋的選購眉角，對於室內坪數、樓層及座向的選擇，有更進一步的概念。

聽完35線上賞屋的Ted說明新成屋的選購重點後，曉姿想到上週在銷售現場代銷們向自己報的價錢，便對Ted說：「其實這樣聽下來，雖然我們想買新成屋，但以現在我們的薪水來說，目前中意的區位內，幾間新成屋銷售建案的開價都有些超出預算。」

Ted說：「如果沒有一定要現在馬上入住，又希望住新房子，你們有考慮過『預售屋』嗎？」

曉姿記得曾在《許代書教你從買賣到繼承的房地產大小事》這本書中，看過什麼是預售屋。簡單來說就是建商在房子蓋好之前就已經開始銷售，甚至在開始蓋之前就已經在銷售的產品。要等建商蓋好房子後，消費者才能完全確定自己到底買了什麼東西。書裡寫著：

預售屋付款方式很特別，大概只要準備一成到一成半的自備款就可以買了，後續款項則是依工程進度付款。從預售到房子蓋好，大約間隔2到3年，也就是說消費者在這期間都還可以慢慢準備及籌措資金。

代銷的銷售手法：「假買家」營造熱賣感？剛賣也會說即將銷售完畢？

在和Ted諮詢過後，曉姿覺得預售屋的確是在當下資金不完全足夠，但又想住新房子時可以考慮的選項，便開始在網路上查詢相關資料。結果卻查到一個新聞：​​

台南高鐵特定區爆千人搶房　市府調查其中竟有「臨演」

遠雄建設在歸仁推出的「明日讚」預售建案，爆出千人搶購潮，引發內政部地政司的關注，昨天南下稽查……地政局表示，業者疑似透過LINE群組炒作，不斷更新訊息，並放上眾人排隊搶房照片，再加上有媒體報導，營造出千人搶房的氣氛，但據群組裡傳出的消息，現場的排隊群眾，其中有投資客、有自住客，但更有部分是「演員」，假裝要去搶購，相關的資料都將送給公交會。（經濟日報，2021-03-15）​​

曉姿大驚，沒想到有這樣的事情。為了了解更多代銷銷售的手法，她丟訊息給一位長期合作的作者──經營有「丁丁的房產人生雜記」的丁丁。

在看了曉姿貼的新聞，丁丁馬上就回覆了：「這個啊，我們代銷業內俗稱SP（Sales Promotion）啦，就是銷售促銷活動。做這件事，主要就是要加速行銷對象決定的速度，或者是增加他的購買慾。除了角色扮演，有些接待中心也會貼『賀成交』紅布，或是在模型上面貼『售出』，或在成交的時候會有人用麥克風喊『恭喜』、舉辦明星代言人活動等等，這些都包含在SP的範圍內。」

丁丁飛快地繼續打字：「還有一個情況，是預售屋明明才剛開始賣，或還剩不少間，代銷卻跟消費者說『快賣完了』、『剩最後這幾間』，這個也是一種SP的說詞。人有個習性就是喜歡湊熱鬧，在消費者的心態上來說，大家都會想去搶比較熱門的案子，不希望自己選擇的房子是沒人買的。」

「其實不管賣方的說詞是什麼，消費者應該要評估這個物件是不是自己要的，這個地段是否屬於你的需求範圍內，產品你是否喜歡，預算能不能承受？如果這些答案你都想過了，其實也不用去管這個案子賣得好還是不好、有沒有人排隊，這些都不重要。」

看完丁丁的回覆，曉姿對代銷的銷售方式有更深的認知。但她還想請教一個問題：「丁丁，可以再請問一下，如果我有喜歡的物件了，該怎麼跟代銷談價錢？」

丁丁回：「談價錢之前，記得一定要先去查過實價登錄，假設你現在看的預售屋旁邊的屋齡在一、兩年內，或是你現在看的區域推案密度高，也可以去打聽附近的每坪價格做為一個依據。」

「那代銷說出的價錢，通常會先拉高給消費者砍嗎？」曉姿問道。

看了曉姿的問題，丁丁打下他的回覆：「這就要看代銷公司的做法或者建設公司的銷售習慣，有的不二價，有的則公開跟你說每坪可以折個2,000或5,000，有的則是以折數來看，價錢可以打到95折到75折都有。其實那個折數空間根本就不是重點，重點是打完折後你的每坪單價是多少。所以消費者應該要去做更多市場的功課跟研究，而不是聽信一些什麼『反正開價就先砍七折』這樣的說法。」

和「首席驗屋師」的李駒安先生見面

多虧丁丁詳細的解釋，曉姿對於代銷的行銷手法有更進一步的認識。現在她只擔心，在沒看到實體房子之前，光憑一張格局圖就要做出這麼大筆錢的決定，是否會有風險。

將自己的擔憂告訴老公後，曉姿的先生思考了一陣說：「你還記得之前過年我們有跟著叔叔去他朋友家拜年嗎？我記得叔叔的那位朋友，好像是在經營驗屋公司。你覺得他會不會知道一些購買預售屋要注意的地方？」

聽到這裡，曉姿不禁喜出望外：「真的嗎？有可能耶，那我們有機會跟他碰面聊聊嗎？」

過了幾天經叔叔的引薦，曉姿夫妻順利和「首席驗屋師」的李駒安先生見到面。在了解來意之後，李駒安很親切地說：「預售屋沒有實體可以看，的確會有一些要特別留意的地方。我想我可以提供你一些購買預售屋時，要特別注意的細節，給你們參考。」

「首先，購買預售屋時，記得請建商提供全社區分坪表，並索取本戶主建物、附屬建物及停車位持份面積、公設比等具體數字，避免造成糾紛。再來，當預售屋銷售人員給你看他們的 DM平面圖時，要請建商具體標示計入權狀的範圍（有無外突之柱造成虛坪、雨遮），不要只看格局。若是有樣品屋可以看，記得錄影拍照、同時保存DM，避免不實廣告造成爭議。若發生問題要打官司這些都是證據。」

曉姿接著問：「其實我和先生都覺得，房屋購買的合約好像很複雜，更別說是預售屋的合約了。我要怎麼知道建商拿出的合約內容是否有不利消費者的陷阱呢？」

李駒安說：「預售屋合約至少有五天的契約審閱期。因此最簡單的做法，就是向建商索取預售屋合約的稿件，然後不要怕麻煩，逐條與『定型化契約』中應／不得記載事項進行比對，查看內容有無出入。若是和定型化契約不同，就是建商可以動手腳的地方。看到不一樣的就上網查。」

李駒安說：「和定型化契約不符合之處，就可能藏有磋商條款的陷阱。」

再喜歡拿到合約也別急著簽，仔細查看有無陷阱

李駒安向曉姿夫妻解釋，和定型化契約不符合之處，就可能藏有「磋商條款」的陷阱：

「許多建商把磋商叫『特別條款』，簡單講就是建商和賣家討論之後協調的手寫部分。比如說根據預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，買方有權於自備款部分保留房地總價的5％作為交屋保留款，在遇到房屋有問題時請建商完成修繕，並經雙方複驗合格後再支付。但很多建商在合約上的保留款，卻只寫5萬或10萬。」

「另外，若是因點交有問題需要修繕，而導致預售屋延遲交屋，那延遲期間的貸款的利息，記得應該是『賣方』要出，不該是買方負擔。」

除此之外，李駒安還列舉一些重點，叮囑曉姿夫妻考慮購買預售屋時，要特別留意：

• 工期計算方式是否明確、還是太久：若合約上寫的工期太長，當建商預售屋賣得不好，他很可能會慢慢蓋，對買家來說會產生更多的租屋成本考量。
• 停車位面積與室內面積是否分別詳列：停車位面積與室內面積不該混在一起，不懂的人可能會以含車位的房屋坪數，去計算每坪的單價，以為自己買的比較便宜，其實車位坪數應該要扣掉，再來算每坪單價。
• 貸款成數與貸差處理方式，是否牴觸定型化契約，或對買方不利：若是預計希望貸八成，最後卻只能貸到七成五或七成，有些建商合約上會說剩下的買方要自己想辦法拿錢出來，甚至必須無條件用現金補足。所以貸差的部分要弄清楚，看你的合約上寫得和定型化契約有無牴觸。
• 是否有驗屋條款，並規定驗收缺失修繕完成才會交屋：驗收有瑕疵應該就不能交屋，而不是讓建商跟你先交屋，之後再慢慢修。
• 務必謹慎驗屋：驗屋好比打官司，可以自己打，也可以找專業人士，但專業度一定有差別，因此自己驗屋或找專家幫你驗屋，能發現的問題點也不一樣。
• 口說無憑，任何承諾均寫入契約才算數。

「另外購買預售屋時，可以事先做好裝潢規劃，然後盡量把握能變更格局、地板等建材、廚具設備或水電管線配置服務的客變／客退機會，避免交屋後重覆施工、拆除重做，反而耗時費本。」

曉姿覺得這一趟來得真是值得了，對於預售屋購買要注意的地方，有了更清楚的概念，便趕緊謝謝李駒安特地撥冗。李駒安客氣地搖搖手，笑著說：「這樣的時間是小事，畢竟一棟房子動輒百萬、千萬的花費，你們記得，一定要仔細評估再做決定。」