許多人以為要在收到建商通知”交屋”的當天，才會進行 ”驗收”的動作，甚至趕在當天就要完成驗收，其實這是不正確的觀念。 驗收的目的是要確保房屋沒有瑕疵，須檢查的地方也非常的多，自然不容易在短時間內就全部完成。而且一旦發現了缺失，建商通常也需要一些時間才能修繕完畢，那麼交屋自然就無法完成了。

因此，若將”交屋”分成”通知交屋”和”完成交屋”二個階段來看，就會比較容易理解。我們可以在收到通知交屋後才進行驗收，但必須等到驗收的缺失都修繕完畢後，才算達到”完成交屋”的要件之一。

換言之，比較理想的順序應該是：
通知交屋 → 驗收 → 缺失修改完成 → 複驗完成 → 完成交屋。

更正確的順序應該是：
通知驗收 → 驗收 → 缺失修改完成 → 複驗完成 → 通知交屋→ 完成交屋。
這有何重要性呢？因為地價稅、房屋稅及銀行核撥貸款後的利息，依規定在”通知交屋日”之前是由賣方負擔，這裡的通知交屋日乃指驗收已經完成而言。若未釐清，則通知交屋到真正完成交屋期間的稅費利息，就有可能會被轉嫁到買方身上了。

一般觀念以為要等到房屋全部完工，甚至是通知交屋時才進行驗收，其實這是不正確的。因為此時許多施工項目都已經無法檢查了，例如結構鋼筋綁紮及混凝土澆灌，又如防水材料及施工等。

因此，如果買的是預售屋，合理的作法應該是在各主要工程項目完成時，便要求分階段各別檢驗。只是這對建商將衍生許多麻煩和風險，因此很可能會以安全為由而受到拒絕。

其實，工地安全當然重要，但若在合理的防護及工程人員引導下，當然不會成為完全無法克服的問題，只是建商是否願意配合而已。

一般驗收的缺失類型大概有三類：

• 第一類：無法修改，且影響住戶安全或重大生活機能者，例如海砂屋、輻射屋，或結構安全問題。此類缺失購屋者可以主張解約。
• 第二類：無法修改，但不影響安全或生活機能，而住戶亦可接受者。此類缺失可以扣款減少價金處理。
• 第三類：可修繕的缺失，可以要求建商修改；或雙方協議折減價金後，由住戶自行處理。

要注意的是，並非任何瑕疵，買方均可任意要求解約。

其次，第三類缺失，有時看似小問題，但處理起來非常棘手，甚至修改費用比全新的還高。因此，當考慮以折減價金方式自行處理時，須謹慎評估是否有能力勝任，以免最後花更多的錢而又心力交瘁。

所謂「完工」，其實是一個很籠統的說法。從字眼上會以為是工程全部完成，但在一般預售屋合約中，指的則是取得使用執照而言。

由於主管單位核發使照的標準，只要完成主體工程及部份指定項目即可。因此取得使照時，工程實際進度也許只有70％～80％而已。此外，取得使照後，才能申請水、電、瓦斯等外管線之施工，因此距離真正全部完工尚有一段距離，短則數週，長則半年。

至於交屋，條件當然必須全部工程完工，包括「接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區，並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施」。精確的說，還包括公共設施及驗收瑕疵改正完成。

因此，完工不表示可以交屋，端看合約文字對「完工」如何定義。

在內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」中，對於交屋期限的規定為：

「賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋。」，否則「每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」

在此條文中，即不採用「完工」的字眼，而是採用明確的「領得使用執照」作為工期的判斷依據，這也是比較不易發生糾紛的做法。

公共設施是屬於購屋者所購買的一部分，因此公設尚未完成前，原則上購屋者是可以拒絕接受的。
然而，建商為了盡早完成交屋，以取得買賣價款，因此目前絕大多數的預售屋買賣契約中，建商多已事先載明買方不得以公設尚未完工為理由拒絕交屋，因此簽約前務必審閱清楚。

公設尚未完成即辦理交屋，會有那些缺點及風險呢？

首先，買方繳交了100%的價款，卻不能使用100%的社區空間及設備，對買方顯然有失公平。
其次，公設所採用的材質及最後完工的品質無法預知，往往與廣告DM有極大的落差，例如：DM看起來像是高級石材，實際卻只是石材圖樣的美耐板。一旦發生爭議，買方手中已無談判籌碼。

再者，買方完成交屋，即須開始繳交社區管理費用，但卻無法正常使用公設，對買方明顯有失公平。
最後，一旦交屋入住，公社卻還在施工，除了環境不佳，生活品質受影響，且工人進出難以掌控，居家安全亦難免產生疑慮。
其他，公設施工期間，所使用之水電費，以及建商代管期的物業保全費用等等，亦難以和社區住戶明確分割計算，倘若建商事後不願合理分攤，亦將導致住戶權益受損。

綜合以上，公設尚未完成及辦理交屋，對買方不但不公平，亦會產生一定程度的風險。
然而，如果購屋者急於遷入或裝潢，亦可跟建商協商，例如約定公設完工期限，或保留部份價款作為交屋保留款。但實務上，如果合約中已事先載明相關規定，則於簽約後仍能達成此種協議的建案，可說少之又少。

根據內政部所頒訂的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」中有關交屋的規定： 「賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋。……賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」 換言之，建商交屋是有期限規定的，甚至如果拖延交屋，購屋者還可以索取遲延利息。且買方如有貸款，利息從銀行核撥後便已開始計算。所以上述定型化契約中也規定： 「有關金融機關核撥貸款後之利息，由買方負擔。但於賣方通知之交屋日前之利息應由賣方返還買方。」 不過要提醒的是，即使法有明文規定，但仍存有風險的。例如當房市行情好時，有些預售屋建商寧可被逾期罰款也遲遲不肯交屋，甚至鼓吹買家解約，原因就是房子重賣，漲價的幅度仍然超過罰款的金額。 關於此點，除了住戶聯合及訴諸媒體外，目前尚無好的對策。總言之，慎選建商仍是購屋自保的不二法則吧！

交屋保留款，是買賣雙方發生爭議時，對購屋者最直接而實質的保障。另一方面，交屋驗收時如果發現瑕疵，雙方亦可協議直接從交屋保留款中扣款後，由買方收回自行處理。這對後續還要進行裝潢的人而言，不失為一個爭取權益的好方法。

那麼交屋保留款該訂多少好呢？以建商的角度當然越低越好，但太低則不痛不癢，遇到爭議或棘手狀況時，建商往往會採取拖延甚至置之不理的態度。根據內政部頒訂的「預售屋買賣定型化契約」，交屋尾款為房地買賣總價的5％，但實務上，多數建商均在房屋買賣契約中，以特別磋商條款的方式，將保留款壓到1%以下，甚至完全沒有。一旦發生爭議，買方往往屈居劣勢，毫無談判籌碼。因此簽約前，務必審酌清楚。

購買預售屋已辦理銀行貸款對保，但在銀行即將撥款前，建商驗收缺失或其他爭議尚未解決，是否可要求銀行暫停撥款？

根據內政部「預售屋買賣定型化契約應記載與不得記載事項」中第十九條有關貸款撥付的條文規定：

「買賣契約如訂有交屋保留款者，於產權登記完竣並由金融機關設定抵押權後，除有輻射鋼筋、未經處理之海砂或其他縱經修繕仍無法達到應有使用功能之重大瑕疵外，買方不得通知金融機關終止撥付前條貸款予賣方。」

如此規定乃是為了保障建商的權益，因銀行在達到可撥付貸款的同時，雖然買方尚未取得權狀，但其實房屋已先行過戶到買方名下了。此時買方若拒絕撥付貸款，那麼建商手中只有買方已支付的自備款，風險自然很大。因此，在銀行對保的同時，建商往往亦會要求買方一併簽立撥款同意書及保證本票。

原則上，一旦建商向銀行提示買方已簽名用印的撥款同意書，銀行即須撥款。然而實務上，若買方事先正式通知銀行房屋存有重大爭議，銀行在避免捲入紛爭的前提下，通常仍會予以尊重配合，並盡速通知建商與買方進行協商。但此作法並非必然，買方仍應謹慎。

當然，建商如未順利收到貸款，手中尚握有買方所開立的保證本票，仍可透過法律途徑維護自身權益。只是一旦對簿公堂，對雙方都不是好事，因此盡快進行協商談判，才是解決問題最好的方法。

一般建築業的生態鍊，是建設公司發包給營造廠施工（有時營造廠也是建設公司的關係企業），營造廠再發包給專業小包，專業小包再安排工人，甚至又再分包給其他工班負責施工。而房屋施工品質的保固，同樣也是依此類推，層層負責。

當購屋者遇到保固問題需要處理時，建商（也有可能是營造廠）通常會先派人過來了解，但內部程序基本上仍是循著上述程序派人處理。等到工人來時，往往需要花上一段時間。倘若維修時又發生爭議，例如認為責任歸屬不明，則可能又重新來過一次。

此外，建商或營造廠派出處理保固維修的工程人員，往往也不是當初負責建造的監工人員，對於過去如何施工的種種一無所知。而且這些工程人員的資歷經驗往往較淺，（資深人員大都會被派去負責新的工程建案，才符合經濟效益），有時根本很難判斷問題的源由及責任歸屬。

另一方面對建商而言，保固維修是只有支出而沒有收益的工作。被指派的工程人員，心態也往往認為是在幫別人擦屁股，吃力不討好，態度自然有差。

再者，保固維修時，通常住戶都已遷入，若要維修，搬東搬西，甚至要破壞裝潢，問題更行複雜。況且修過的東西，總是比不上全新完成的好。

總而言之，保固條款能不動用到是最好的。

此外，對於一些地主自建自賣，或所謂的一案建商，更要特別留意。因為房屋一銷售完，公司也隨之關門跑路，到時合約保固條款就形同一張廢紙，買方只能自求多福。

所以，買屋之前千萬要睜大眼睛，建案廣告大不一定越有保障。即便建商知名度高，亦不表示保固維修的效率高、態度好，簽約前儘可能做好調查、審慎評估才是最重要的。

就建商而言，工程越早完工越好，因為既可節省利息，又可降低諸如材料漲價的風險。但在和購屋者訂約時，則會將工期拉得越長越好，如此就不易發生逾期違約的問題。且若提前完工，還可以贏得讚賞呢！

實務上，不論是採「工作天」或「日曆天」計算，工期的決定仍是以建商的意見為主，因為一般購屋者並不懂得如何推算，且建商也不會同意一個沒把握的工期。但購屋者仍應盡可能訂立合理的工期，以免造成建商鬆懈。而且時間拖越長，頭款及自備款的利息損失也越多。

另一方面，為了不在「工作天」或「日曆天」如何認定上咬文嚼字，也避免發生逾期問題時各說各話，訂立工期最簡單，也最明確的方式就是「限期完工」，亦即明確的訂出完工日期是哪天，這也是最不會發生認定爭議的方式。

另外一個工期長短的參考標準，就是建築執照上的完工期限。這個由建管單位核可的工期，通常已是非常寬鬆的了，而且若不幸超過，還可以辦理一次展延半年。若建商要求比這還長的時間，那就值得好好討論一下了。

不過，參考建照工期時，還要留意起算點。建築執照是以建商向建管單位申報開工日開始起算的，若和購屋簽約的時間點有落差，還要適度增減才合宜。